建商保固期公設瑕疵求償完整指南｜結構與非結構保固差異

新社區交屋沒多久，大廳天花板出現滲水痕跡，找建商反映卻得到「保固期已經過了」的回覆——公設的保固期到底怎麼算，跟自己家裡的保固是不是同一套標準，這篇整理結構與非結構部分的保固年限差異，以及公設瑕疵求償的處理方式。

本文為預售屋及成屋買賣定型化契約相關規範的一般性整理，非法律諮詢；實際保固範圍與期限請以買賣契約條款為準，個案認定請洽詢消費者保護官或律師。

保固期不是單一年限，結構跟非結構差很多

依內政部訂定的預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，房屋（包含公共設施）的保固期以交屋日起算，區分為兩種：

這個保固年限差異，同樣適用於公共設施部分——社區大廳、地下室、機電設備室等公共空間，如果是結構性的瑕疵（例如樑柱裂縫、地下室滲水影響結構安全），保固期較長；如果是裝修性質的瑕疵（例如公共空間的油漆脫落、地磚破損），保固期則相對較短。

公設瑕疵求償，誰是求償主體

公共設施是屬於全體區分所有權人共有的部分，這類瑕疵的求償，理論上應該由管委會代表社區向建商主張，而不是由個別住戶各自求償。這也是為什麼社區交屋初期，管委會（或負責交接的管理負責人）應該仔細進行公設的驗收與點交，確認公共設施的狀況並保留完整的紀錄，這些紀錄未來如果需要主張保固權益時，會是重要的依據。

交屋點交時該留意的公設項目

• 結構安全相關：地下室、樓梯間、擋土牆等是否有明顯裂縫、滲水痕跡。
• 機電設備：電梯、消防設備、發電機、給水排水系統等設備是否正常運作。
• 公共空間裝修：大廳、走廊、樓梯間的裝修建材是否有明顯瑕疵。
• 戶外及景觀工程：中庭、花園、車道鋪面等是否符合契約約定的施工品質。

交屋點交時發現的瑕疵，應該當場記錄並要求建商在交屋文件上載明，這比事後才發現、缺乏明確交屋當下狀況佐證的情況，求償上更有利。

保固期內發現瑕疵，該怎麼處理

1. 儘速通知建商並記錄瑕疵狀況：發現公設瑕疵，透過管委會正式通知建商，並拍照記錄瑕疵的具體情形與發生時間。
2. 確認瑕疵屬於保固範圍與期限內：對照契約條款，確認該瑕疵屬於結構或非結構部分，以及是否仍在對應的保固期限內。
3. 要求建商限期改善：依契約約定，給予建商合理的期限進行修繕改善。
4. 建商拖延或拒絕處理，透過正式管道主張權益：可以透過消保官申訴、或視情節考慮委任律師處理，必要時提起訴訟主張建商應負的瑕疵擔保責任。

常見問題

Q：交屋已經超過一年，才發現公共設施的油漆和地磚有問題，還能主張保固嗎？ 非結構部分（如油漆、地磚）的保固期通常是一年，如果確實已經超過這個期限，主張保固的難度會比較高，建商可能會以逾保固期為由拒絕免費修繕。這也是為什麼交屋初期的仔細驗收特別重要，能在保固期內及早發現並主張問題。

Q：地下室出現滲水，建商說是「使用不當」不是結構問題，這樣的說法合理嗎？ 這類爭議的關鍵在於滲水的實際成因——如果是建物防水施工本身的瑕疵（結構性問題），建商應該負保固責任；如果確實是使用管理不當造成（例如排水設施未定期清理維護），則可能不屬於建商保固範圍。發生爭議時，建議尋求專業機構鑑定滲水的實際成因，作為釐清責任歸屬的客觀依據。

Q：社區還沒成立管委會，公設出現瑕疵該找誰跟建商交涉？ 如果尚未成立正式管委會，通常會由推選的管理負責人，或由建商與住戀代表共同協調處理的臨時機制負責交涉。這也凸顯及早成立正式管委會的重要性，讓社區有明確的代表窗口統一處理對外事務，包括跟建商的保固交涉。

不適用這篇建議的情況

• 中古屋（非新成屋）交易的房屋瑕疵：中古屋交易的瑕疵擔保與保固機制，跟本文討論的新成屋建商保固制度不同。
• 住戶自行裝修產生的問題：屬於住戶專有部分的自行裝修瑕疵，不屬於建商對公共設施的保固範圍。
• 已超過保固期限且無法證明是原始瑕疵的一般老化耗損：正常使用產生的耗損，不在保固範圍內。

立即行動

1. 交屋點交時仔細檢查公共設施，發現瑕疵當場記錄並要求載明於交屋文件
2. 保固期內發現公設瑕疵，儘速透過管委會正式通知建商
3. 確認瑕疵屬於結構或非結構部分，掌握對應的保固期限別讓權益睡著
4. 建商拖延或拒絕處理，透過消保官申訴或法律途徑主張權益

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