灣區居住選擇 - 舊金山

不久前剛找房，分享一些心得

※ 引述《Foucault (握不到的手)》之銘言：
: 灣區房價貴，是大部分人都有的印象。
: 我沒有住過灣區，只有造訪過好幾次，
: 但那都是好幾年前的事情了。
: 近來考慮搬家，如果可能，很想住灣區。
灣區很大，上班的地方在那影響最大
不是只有看 mile，請自己用google map看traffic
有些地方基本上還是會挺塞的
尤其是住便宜區然後通勤到上班(貴的區)
大家都會想這招，因此可能上下班時間可以很塞
當然如果你上下班時間很彈性或是可以躲掉，那就不用怕了

: 1.不要太破爛的兩房公寓，月租在$1500以內。
: (當然越便宜越好，但主要還是要安全、品質不要太差。)
: (離開加州太久，其實不太確定加州各地現在的租金是什麼情況。)
我上班在San Jose
公司附近不怎麼好的區，一個二房好的管理公司大約要2200-2400
差一點的管理公司(yelp上或是apartment.com常被抱怨管理爛的)
上面可以再打個九折
但基本上那是公司附近治安soso，學區很差的爛區
鄰近區域不算治安差，但老墨總有

如果完全不介意屋況，用很低很低的標準在找房
甚至不在乎整區都老墨，管理很差等等
我想至少1900-2100還是要的(管理公司某些程度上從房租上抽）

如果只想要１房1BR，可以上面再減個300-500
同理，從2BR -> 3B/2B or 3B/2.5B通常只要加個300-500


因此想要滿足所有條件又想省
- 考慮不要找管理公司，直接找私人屋主出租（craiglist)
　管理公司，通常會貴一點，羊毛出在羊身上
　那些每天坐在那等人看房的人都要領薪水的　

- 缺點：通常必須事先找，而且簽約完必須２－３週搬入（要一年約＋好信用）
　　　　必須自己判斷，可能有地雷（或是被騙?<--各種糾紛?爛房東?)

- 優點：用心找，總是會挑到不錯的好物件
　　　　如果屋主允許你3B分租一房掉，就可以省下不少
　　　　不過那要佛心來了，一般是不允許sublease的


用一個簡單的公式來算
假使今天房子值７０萬　（算中等的區，2-3房）
今天假使租金是 3.6%, 每１０萬等於3600一年，也就是一個月３００元
（一般灣區都target 3.5-4.5%)

(躲不掉的tax)
換句話說，假使屋主預期一年要獲利3.6%(這個錢還得拿去繳propert tax)
實拿約2-2.5%，而且房子本身有些維護費用會折舊，所以2-2.5%實際"淨利"更低

這還是假設房子都一直租掉，房子換房客（1-3年）中間的 整理期　沒租掉還得賠
不少屋主都是委託給仲介代租，也就是說，不考慮未來增／減值
基本上如果房價一直持平，７０萬的房子，年報酬率用這樣的公式算，大約實賺
1-1.5%每個月（而且這沒計算家電的錢）

換言之
基本上只要遇到一個爛房客就好幾年做白工（所以非apartment租房會很挑房客信用）


所以看了不少房的心得是，基本上租金大約就是
每十萬約３００元
７０萬的房子，至少你要有心理準備合理是2100/月

但這2100並沒有算入HOA或高級家具等費用，因此實際上有HOA或提供整理過的房子
（像是新的廚房／電器等等），通常還要往上加一些
也就是２１００是完全沒整理過的情況下
最後的成交價應該會在2400-2500 (計入HOA及整理過的成本）

當然，願意用這個價錢，算是相當合理，也通常很快就會租掉
有的房東想多賺一點，例如target 4%
那等於又要加個10%上去（很少租屋報酬率預估到５%，那會很難租掉）

至於好的家電（有整理過等等，馬上可搬入），我自己覺得約值100-200每月
用這個公式去配合房價，大概１５００只能住到值４０萬上下的房子
實話是，要不很差的爛區，就是屋況很糟，或是實在很遠，交通不便
（你可以考慮往Gilroy　東南方向　那邊去找，基本上屋價4X萬就是你1500的目標）

至於apartment那就完全不適用上面的公式
基本上管理公司的價目上craiglist一查就知道
我覺得選apartments基本上求的是方便（基本上總有空的unit)
租約上也可能彈性一些（有的提供month by month or 6 month leasing)
也許可以考慮先簽３－６個月再慢慢找房（如果不打算先過來看，或是想買房）


: 2.環境安全、犯罪率不高、不髒亂。
: (世界上應該沒有絕對安全的地方，所以只是以整體比較來說。)
基本上親自走一次就知道

: 3.人文、類醫療方面的亞裔專業人士，不會太難找工作。
: (抱歉不便透漏明確職業。只能說完全不是理工科的。)
: ─ 非尖峰時段通勤20分鐘以內的地區也可以，不一定要在同城市。
: 4.生活機能還算方便。
: 5.不堅持要在華人區或華人資源很多的地方。
: (我不介意久久才去大華之類的採買一次、吃台灣小吃之類的。)
:
我直覺華人區未必都貴，尤其如果不在乎學區的話（沒小孩）
East Bay基本上都比較便宜，但如果上班在south bay or west bay可能通勤就累了

因為自己沒有辦法撥出那麼多時間親自去灣區逛一圈、
: 沒辦法慢慢挑、仔細體驗各地的居住環境，
: 所以只好上來請各位推薦城市、neighborhood、區塊，
: 以便縮小範圍...
: 如果有人甚至可以明確推薦哪個公寓，那就太厲害了！
: 或者善心人士也可以反推不好的的區。
: 基本上安全第一...
: 先感謝大家！
你非親自來找不可
這工絕對省不掉，也不可以省掉

先不說都要簽一年約
你看網路照片就簽約直覺不是　悲劇　就是　Over-price

而且，一樣的管理公司，不現場看，都很有可能住到很糟的unit
（像是惡鄰　OR noise Or ...)

而且沒有任何人或公司會允許你不簽約（付錢）就保留給你啦
收一個月訂金保留那種，１０之８９都是騙子…

你不親自去看，就找信得過的親友去看
話說沒人敢幫你看是正常的，因為不想扛那個責任
畢竟大家的標準不一樣，他覺得ok萬一你不覺得呢？


rent，上zillow.com查一下就有個數了
基本上，八九不離十（不一定準，但至少price range就有數了）

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