買好區房子還是爛區或租房(Bay Area) - 舊金山

想請教一下各位前輩的看法

最近和一些長輩留到留美的規劃，一方面又接受了工作的Offer
也確定畢業後就會搬到Bay Area開始另一個人生

無意間和他們聊到買房的問題
買房無疑是人生大事，當然各人有各自的見解
也想請教一下前輩們的看法

基本上我的問題只有二個
(1) 該不該買房
(2) 買好學區 還是買差學區未來(雖然還很久的以)送小孩上私立

先就該不該買房我聽到的論點(基本上支持的居多)

大部份的長輩都建議買房且買好區，理由如下
-房價最近雖然開始爬升，但相對還算是行情的"起頭點"
至少不是最高點，買房也是間接投資的一種
當然少數人對投資很在行，留著閒錢能賺更多的利潤
但如果不在行投資，基本上現在買房，持有五年以上，至少不會比定存差
(即使考量6%的仲介費用)
當然未來的事很難講，不過整體來說，現在定存接近0
第一個論點就是 比定存投資，整體來說"賺"的期望值高

-當然，買房就要貸款(這裡假設首付22%，免loan insurance)
貸款也就要利息，我簡單拉了一下zillow的例子，以30年固定來說
1.2M的房子借900~950k，一個月要付3800~4200(看信用)
這樣的預算(我不是專家，只是zillow點一下)，大概買好區邊緣
或是好區像cupertino裡舊/小一點 2B的房子
如果要買到3B/2B Single House，感覺起來都要上1.4M

相對的，買房要付租金，我之前自己租(算貴)在 west san jose
很爛的學區，但還算新的管理公司的出租condo 2B/2B 900 sq.左右
大概一個月要付2500(純房租) <-- 當然有便宜一點的地方

拿1.4M比值不到300K的2B/2B Condo比，當然居住環境是前者優
我猜月付4500~5000(含房屋稅)跑不掉，當然，利息部份可以節一些稅
整體來說，二個的成本差 (考量省稅之後差別) 算1500好了

這1500感覺起來可以拿來買
* 更好的居住環境
* 有家的安全感
* 算是強迫儲蓄+投資(小勝定存)
* 貸款愈到後面會愈輕鬆(利息下降，然後錢變薄/通膨)
* 好學區即使在壞景氣也有人要，壞學區就不一定好脫手
以流動性來說(賠錢脫手)，好區怎樣都有利，且景氣好時，都是先漲好區
* 省了私立的學費，以harker為例，一個月省2000以上

當然也擔了風險
* 房市/經濟突然 崩盤 (沒人可預測未來)
=>普遍認為機會小，且房子是自住，沒賣掉差別不大
* 失業/離職付不出貸款
=>賠售速脫手可能會損失不少
想法是，如果真找不到工作(CS)，那大概也就準備收拾回台灣了
總而言之，確實有風險賠錢，例如果真的那些事情發生了
大概也準備好賣房(賠錢)，然後過苦一點的生活或是回台灣了
一些友人聊天時的想法是：基本上什麼事都有風險，只是問能不能承擔
但不能只為了最壞情況來做決策

(一些反對買房，尤是買好區的理由)
- 總是會換工作(但CS我想怎麼換都在Bay Area，如果真的到東岸去一定是pay 超好)
如果整個CS不景氣，Bay Area找不到工作的人去那裡也很難找(這裡機會最多才對)
- 不如買爛區，一間3B/2B 400K有機會，2B更便宜
好學校不一定適合小孩，很多好區的家長也會送小孩去私立
不如錢省下來(省不少例息)，一樣自備300K，等於一二年就還清
當是房租換房貸，以後不住就租掉或是便宜賣掉，基本上以不虧就好


如果以小家庭(1個小孩)，家庭年收入20萬(應該每月稅後可控制所得1萬上下)
目前沒負債且信用記錄良好，且家人能幫忙300k左右來考量
當然，上面都是以有長期留美為前提就是了…

真的值得花1.4M+買好區嗎？(虧了利息，但賺了環境/學區/變現性/投資期望值)
(話說回來，好學區的房子真的貴得很誇張，快3~4倍)


Google 了一下，買好區好房 或是 差區+私立 似乎各種見解都有
先感謝大大們分享看法




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