房東的租金收入要繳多少稅？
房東收的租金屬於「租賃所得」，要併入每年 5 月的綜合所得稅一起申報。計算方式如下：
租賃所得 = 全年租金收入 - 必要費用
必要費用有兩種計算方式可以選：
| 方式 | 說明 | 適合對象 |
|---|---|---|
| A. 標準扣除 43% | 直接扣除租金收入的 43%，不需要任何單據 | 大多數房東（簡單省事） |
| B. 核實列舉 | 逐筆列舉實際發生的費用（折舊、修繕、保險、稅費等），需附單據 | 實際費用超過 43% 的房東 |
實際計算範例
假設月租金 20,000 元：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 全年租金收入 | 20,000 × 12 = 240,000 元 |
| 標準扣除 43% | 240,000 × 43% = 103,200 元 |
| 課稅所得（租賃所得） | 240,000 - 103,200 = 136,800 元 |
這 136,800 元會併入你的其他所得（薪資、利息等）一起計算綜所稅。適用稅率視你的總所得級距而定（5%~40%）。
如果你的綜所稅適用稅率是 12%，這間房子的租金要多繳的稅大約是 136,800 × 12% = 16,416 元。
什麼是「公益出租人」？能省多少稅？
公益出租人是政府為了鼓勵房東以合理價格出租而推出的節稅制度，是目前房東最好用的合法節稅工具。
成為公益出租人的條件
很簡單：你的房客有申請並獲得「租金補貼」，你就自動成為公益出租人。不需要額外申請，政府會自動勾稽認定。
三重節稅效果
| 稅目 | 一般出租 | 公益出租人 | 省多少 |
|---|---|---|---|
| 綜合所得稅 | 租金全額列入所得（扣 43% 費用後） | 每月租金 15,000 元以下免稅 | 省最多 |
| 房屋稅 | 非自住稅率 2%~4.8% | 比照自住稅率 1.2% | 省 40%~75% |
| 地價稅 | 一般稅率 10‰~55‰ | 比照自用住宅稅率 2‰ | 省 80% 以上 |
實際節省金額範例
假設月租金 15,000 元：
一般出租的租賃所得：15,000 × 12 × 57% = 102,600 元（需課稅）
公益出租人：月租 15,000 以下全額免稅，租賃所得 = 0 元
如果綜所稅率 12%，光所得稅就省了 102,600 × 12% = 12,312 元/年。加上房屋稅和地價稅的優惠，一年可以省下數萬元。
注意事項
- 月租金超過 15,000 元的部分仍需課稅。例如月租 20,000 元，免稅額度只有 15,000 元，超過的 5,000 元仍要計入所得
- 房客必須確實獲准租金補貼，你才能享有公益出租人資格
- 不需要擔心房客申請租金補貼會讓你被查稅——因為公益出租人的節稅優惠通常比被課稅的金額還多
房東不報租金收入會怎樣？
有些房東心存僥倖，以為不報就不會被查。但國稅局的稽查方式越來越多，風險很高。
國稅局怎麼查到你有租金收入？
| 稽查管道 | 說明 |
|---|---|
| 房客報稅列舉扣除 | 房客把租金列為扣除額時，會附上你的資料，國稅局直接比對 |
| 租金補貼資料勾稽 | 房客申請租金補貼，政府系統自動知道你有出租 |
| 銀行匯款紀錄 | 每月固定收到同一人的匯款，模式明顯 |
| 實價登錄租賃資料 | 2024 年起租賃也要實價登錄，國稅局可交叉比對 |
| 房屋稅籍資料 | 非自住的房屋稅率較高，國稅局會留意 |
| 檢舉 | 鄰居、前房客都可能檢舉 |
被查到的後果
- 補稅：補繳漏報的租賃所得稅額
- 罰款：依《所得稅法》第 110 條，短漏報所得可處所漏稅額 2 倍以下 的罰鍰
- 追溯期：一般案件可追溯 5 年，故意逃漏稅可追溯 7 年
近年稽查趨勢
國稅局近年持續加強租賃所得的稽查力度，特別是透過租金補貼和實價登錄的大數據比對。與其冒著被補稅加罰款的風險，不如善用合法節稅管道，該報的報、該省的省。
租賃所得的 43% 費用扣除怎麼用？
43% 費用扣除是大多數房東最常用的節稅方式，因為簡單又不需要任何單據。
直接扣除法（43% 標準扣除）
全年租金收入 × 57% = 課稅所得
就這麼簡單。不需要收集任何收據或單據，也不用計算折舊。報稅時直接用這個公式申報就好。
核實列舉法
如果你的實際費用超過租金的 43%，可以改用核實列舉，逐筆扣除以下項目：
| 扣除項目 | 說明 | 需要的單據 |
|---|---|---|
| 房屋折舊 | 依耐用年限計算（鋼筋混凝土 55 年、加強磚造 35 年） | 房屋取得成本證明 |
| 修繕費 | 水電修繕、粉刷、設備維修 | 收據或發票 |
| 保險費 | 房屋火險、地震險 | 保險單和繳費證明 |
| 房屋稅 | 出租期間的房屋稅 | 稅單 |
| 地價稅 | 出租期間的地價稅 | 稅單 |
| 貸款利息 | 購屋貸款利息（出租部分） | 銀行利息證明 |
| 管理費 | 大樓管理費 | 收據 |
哪種方式比較划算？
| 情況 | 建議方式 |
|---|---|
| 房子已繳清貸款、修繕費不多 | 43% 標準扣除（通常比較划算） |
| 房貸利息高、當年度有大筆修繕 | 核實列舉（可能扣更多） |
| 懶得收集單據 | 43% 標準扣除 |
大部分房東選 43% 標準扣除就對了。除非你當年度有重大修繕（例如換冷氣、重新裝潢），核實列舉才可能比較有利。
房東可以合法節稅的 5 種方式
除了 43% 費用扣除之外，還有其他合法的節稅管道。
1. 公益出租人免稅額度
前面已經詳細說明。月租 15,000 元以下免稅，同時享有房屋稅和地價稅優惠。這是目前效益最大的節稅方式。
2. 43% 必要費用標準扣除
不需要任何單據，直接扣除租金收入的 43%。適合大多數房東。
3. 核實列舉修繕和折舊
如果房屋老舊、修繕費用高、或仍有房貸利息，核實列舉可能比 43% 扣更多。特別是房屋折舊：假設房屋取得成本 800 萬元（不含土地），耐用年限 55 年，每年可折舊約 14.5 萬元，這筆金額不小。
4. 加入包租代管計畫
加入政府的社會住宅包租代管計畫，可享有：
- 每月租金收入 15,000 元以下免徵綜所稅
- 超過 15,000 元的部分也有 60% 的必要費用扣除率（比一般的 43% 更優惠）
- 房屋稅和地價稅比照自用住宅
- 政府提供修繕補助和管理服務
5. 夫妻分開計稅
如果夫妻都有所得，租金收入可以選擇歸屬到所得較低的一方，適用較低的稅率級距。這是綜所稅的合法申報方式，不需要特別申請。
節稅效果比較
| 方式 | 適用條件 | 節稅幅度 |
|---|---|---|
| 公益出租人 | 房客領租金補貼 | 最高（免稅 + 房屋稅 + 地價稅） |
| 包租代管 | 加入政府計畫 | 高（免稅額度 + 管理服務） |
| 43% 標準扣除 | 所有房東 | 中等 |
| 核實列舉 | 費用高的房東 | 視情況，可能比 43% 高 |
| 夫妻分開計稅 | 夫妻稅率級距不同 | 中等 |
包租代管對房東有什麼好處？
包租代管是政府推動的社會住宅政策之一，對房東來說好處不少。
什麼是包租代管？
- 包租：業者向房東承租房屋，再轉租給符合條件的房客。房東不用管房客是誰，每月穩定收租
- 代管：房東自己出租，業者負責管理（收租、修繕、處理糾紛）。房東省去管理的麻煩
房東的好處
| 項目 | 自行出租 | 包租代管 |
|---|---|---|
| 租金保障 | 可能遇到拖欠租金 | 包租型：業者保證付租 |
| 管理維修 | 自己處理 | 業者負責 |
| 空屋風險 | 自己承擔 | 包租型：業者承擔 |
| 每月免稅額度 | 無 | 15,000 元以下免稅 |
| 費用扣除率 | 43% | 60% |
| 房屋稅 | 非自住 2%~4.8% | 自住 1.2% |
| 地價稅 | 一般 10‰~55‰ | 自用 2‰ |
| 修繕補助 | 無 | 每年最高 10,000 元 |
| 居家安全險 | 自費 | 政府免費提供 |
缺點
- 租金通常會比市場行情低 10%~20%（因為要符合社宅定價）
- 租約期間通常較長（3 年）
- 需配合政府政策，不能隨意挑選房客
適合哪些房東？
- 怕麻煩、不想自己管理的房東
- 追求穩定現金流、不想冒空屋風險的房東
- 想要最大化稅賦優惠的房東
- 房屋位於租金行情本來就不高的區域
可以到「社會住宅包租代管」官網或撥打 1999 市民服務專線查詢各縣市的申請方式。
房東報稅常見問題
整理房東最常問的報稅疑問，一次解答。
押金要報稅嗎？
不用。押金是擔保性質的款項，不是收入。房客退租時你要還給人家的，所以不算租賃所得。但如果你把押金拿去運用產生的利息收入，那筆利息要報稅。
裝潢折舊可以扣嗎？
可以，但要用核實列舉的方式。裝潢屬於「房屋附屬設備」，依所得稅法可按耐用年限計算折舊。例如冷氣的耐用年限是 5~8 年，裝潢的耐用年限通常以 10 年計算。需要保留裝潢的發票或合約作為憑證。
空租期要報稅嗎？
不用。沒有收到租金就不用申報。但如果房屋閒置不出租卻仍維持豪華裝潢，國稅局可能會質疑是否有「以低於市價出租」的逃漏稅嫌疑。
二房東的收入怎麼報？
如果你向房東租了一間房子再轉租出去（合法轉租），你的租賃所得 = 轉租收入 - 你付給房東的租金 - 必要費用。例如你月付房東 15,000 元、轉租收取 20,000 元，差額 5,000 元就是你的所得。
房東可以要求房客不要報稅嗎？
不可以。房客列舉租金扣除額是法律保障的權利，房東不得以任何理由阻止。如果房東因此拒絕出租或要求漲租，房客可以向消保官申訴。
夫妻共有的房屋，租金收入歸誰報？
依持有比例分配，或由夫妻協議由其中一方申報。如果房屋登記在配偶名下，租金收入就歸配偶的所得。
房東每年報稅的時程？
每年 5 月 1 日至 5 月 31 日申報前一年度的綜合所得稅。例如 2026 年 5 月申報 2025 年全年的租金收入。建議平時就把租金收入和相關費用記錄下來，報稅時才不會手忙腳亂。