房貸利息扣除額完整指南 2026｜最高 30 萬怎麼用

房貸利息可以抵稅嗎？

可以。根據所得稅法第 17 條，自用住宅購屋借款利息屬於列舉扣除額的一項，每年最高可扣除 300,000 元。

但要注意，這裡的可扣除金額不是直接拿房貸利息來抵，而是：

可列舉金額 = 全年房貸利息 - 儲蓄投資特別扣除額（最高 270,000 元）

也就是說，如果你有存款利息收入，要先扣掉這筆才是實際可列舉的金額。

適用條件有哪些？

要列報房貸利息扣除額，必須同時符合以下所有條件：

最常被忽略的條件： 設籍。很多人買了房子但戶籍沒遷過去，就無法列報。

實際可以省多少稅？

試算範例一：一般上班族

小林年薪 100 萬，已婚有一個孩子，房貸年利息 18 萬元，存款利息 1 萬元。

試算範例二：高薪雙薪家庭

夫妻合計年收入 300 萬，房貸年利息 42 萬元，存款利息 5 萬元。

房貸利息 vs 租金支出：只能擇一

列舉扣除額中，「購屋借款利息」與「房屋租金支出」只能擇一申報，不能同時使用。

什麼情況選租金支出？ 如果你名下有房但在外地工作租屋，且外地租金金額高、房貸利息扣掉儲蓄扣除額後金額低，可能選租金支出更有利。但這種情況較少見，大多數人有房貸的話列報房貸利息更划算。

常見被國稅局剔除的情況

以下情況會導致你列報的房貸利息被國稅局剔除補稅：

1. 沒有設籍在該房屋

最常見的錯誤。購屋後戶籍仍在舊地址，就不符合「自用住宅」條件。

解法： 報稅前確認本人、配偶或受扶養親屬至少一人設籍在該房屋。

2. 房屋有出租或營業使用

即使只有部分出租（如出租一間房間），整戶就不符合自用住宅條件。

3. 非「購屋」借款

以下貸款都不能列報：

• 房屋修繕貸款
• 房屋增建貸款
• 以房屋抵押的信用貸款、周轉金
• 轉貸（需注意轉貸後額度不超過原購屋貸款餘額的部分才可列報）

4. 未選擇列舉扣除額

如果你選了標準扣除額（單身 131,000 / 有配偶 262,000），就不能再列報房貸利息。要確認列舉扣除總額 > 標準扣除額，列舉才划算。

5. 列報兩間以上房屋

一個申報戶只能列報一間自用住宅的購屋借款利息。

列舉 vs 標準扣除額怎麼選？

如果你的列舉扣除項目只有房貸利息，可以用以下方式快速判斷：

範例： 已婚、存款利息 2 萬元 → 房貸利息要超過 262,000 + 20,000 = 282,000 元，純靠房貸利息列舉才划算。但如果再加上保險費、醫藥費等其他列舉項目，門檻就會降低。

常見問題 FAQ

Q：夫妻各有一間房，可以各報各的房貸利息嗎？

不行。一個申報戶只能列報一間自用住宅的購屋借款利息，即使夫妻各自名下有房。但新婚第一年若選擇分開申報，各自可列報一間。

Q：房貸轉貸後還可以列報嗎？

可以，但有條件限制。轉貸後可列報的金額不能超過原始購屋貸款未償餘額的部分。如果轉貸時增貸（例如原本剩 500 萬，轉貸借 600 萬），多出的 100 萬利息不能列報。

Q：預售屋的工程期款貸款可以列報嗎？

不行。預售屋在交屋（取得所有權登記）前的貸款屬於「工程期款融資」，不是「購屋借款」，不能列報。要等到過戶後的房貸才符合條件。

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