什麼是房地合一稅？

房地合一稅是針對「出售房屋和土地所賺的錢」課徵的所得稅。在 2016 年以前，賣房子的獲利是用「舊制」課稅（房屋和土地分開計算），計算複雜且容易避稅。2016 年起實施房地合一稅 1.0，2021 年 7 月再升級為房地合一稅 2.0，加重了短期炒房的稅率。

簡單理解： 賣房賺的錢 × 稅率 = 你要繳的房地合一稅

房地合一稅 2.0 稅率表

2021 年 7 月 1 日起適用的稅率（目前仍然有效）：

境內個人

境內法人

境外個人與法人

房地合一稅 2.0 的最大改變是把 45% 重稅的持有門檻從 1 年延長到 2 年，同時新增「超過 5 年但未滿 10 年」的 20% 級距。

自用住宅優惠怎麼申請？

如果你賣的是自用住宅，可以享有非常大的稅務優惠：

自用住宅優惠條件（全部都要符合）：

1. 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍
2. 持有並居住連續滿 6 年
3. 交易前 6 年內未曾出租、供營業或執行業務使用
4. 個人與其配偶及未成年子女在交易前 6 年內，未曾適用過本優惠（6 年 1 次）

自用住宅節稅範例：

假設你持有自住滿 6 年，賣房獲利 800 萬元：

房地合一稅怎麼計算？

計算公式：

課稅所得 = 成交價 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額
應繳稅額 = 課稅所得 × 適用稅率

各項目說明：

計算範例：

新舊制怎麼判斷？

不是所有賣房都適用房地合一稅，要看你的房子是什麼時候取得的：

判斷基準是「取得日」而非「出售日」。取得日以產權移轉登記日為準。

申報期限與流程

房地合一稅跟一般的 5 月報稅不同，是在交易完成後獨立申報：

申報期限： 完成所有權移轉登記之次日起 30 天內

逾期罰則：

申報流程：

1. 準備文件：買賣契約書、取得成本證明、費用單據、土增稅繳款收據
2. 計算課稅所得：成交價 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額
3. 填寫申報書：到國稅局網站下載或臨櫃索取「個人房屋土地交易所得稅申報書」
4. 線上或臨櫃申報：透過財政部報稅系統線上申報，或攜帶文件到戶籍所在地國稅局辦理
5. 繳稅：收到核定通知後繳稅（可臨櫃、ATM、信用卡、行動支付）

常見的節稅策略

合法節稅方式：

• 保留所有費用單據：裝修發票、仲介費收據、代書費等，都能從獲利中扣除
• 善用自用住宅優惠：符合條件就用，400 萬免稅 + 10% 稅率省很大
• 長期持有：持有超過 10 年稅率只有 15%，時間是最好的節稅工具
• 換屋重購退稅：賣舊買新或買新賣舊，符合條件可申請退還或扣抵已繳稅款
• 善用土地漲價總數額扣除：確保土增稅的計算正確，可以減少房地合一稅的課稅基礎

換屋重購退稅條件：

常見問題

繼承或受贈的房子賣掉要繳房地合一稅嗎？

要，但計算方式不同。繼承或受贈取得的房屋，取得成本以「繼承或受贈時的房屋評定現值 + 公告土地現值」計算（通常遠低於市價）。持有期間則可以合併計算被繼承人或贈與人的持有時間。例如父親持有 8 年後過世，你繼承後持有 3 年再出售，持有期間算 11 年，適用 15% 稅率。

賣房虧錢也要申報嗎？

要。不管賺賠都必須在 30 天內申報。如果是虧損，雖然不用繳稅，但申報後的虧損可以在 3 年內用來抵減其他房地交易的獲利。

預售屋換約要繳房地合一稅嗎？

2021 年 7 月 1 日起，預售屋在取得產權前的「換約轉讓」也納入房地合一稅的課稅範圍。持有期間從簽訂預售合約起算，獲利的計算方式與一般交易相同。

共有房屋出售，房地合一稅怎麼算？

各共有人按持分比例分別計算各自的課稅所得，各自適用對應的稅率，各自申報。例如你持有 1/2，你的課稅所得就是總獲利的 1/2。

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