地價稅怎麼算？
地價稅的計算公式很簡單：
地價稅 = 課稅地價 × 稅率
其中課稅地價 = 申報地價 × 面積。申報地價是由地主在公告地價的 80%～120% 範圍內自行申報，如果沒有申報，則以公告地價的 80% 計算。
計算範例（以公告地價 200 萬元為例）：
| 步驟 | 計算 |
|---|---|
| 公告地價 | 200 萬元 |
| 申報地價（未申報，以 80% 計） | 200 萬 × 80% = 160 萬元 |
| 一般用地稅率 | 10‰ |
| 地價稅（一般） | 160 萬 × 10‰ = 16,000 元 |
| 自用住宅稅率 | 2‰ |
| 地價稅（自用住宅） | 160 萬 × 2‰ = 3,200 元 |
重要時間：
- 課稅期間：每年 1 月 1 日至 12 月 31 日
- 開徵時間：每年 11 月 1 日至 11 月 30 日
- 納稅義務基準日：每年 8 月 31 日，當天的土地所有權人為納稅義務人
也就是說，如果你在 9 月 1 日買了一塊地，當年度的地價稅由前一位地主繳納（但實務上買賣雙方會依持有天數比例分攤）。
地價稅率是多少？
地價稅有兩種稅率結構：一般用地（累進稅率） 和 自用住宅（優惠稅率），差距高達 5 倍以上。
自用住宅 vs 一般用地比較：
| 用地類型 | 稅率 | 以申報地價 200 萬計算 |
|---|---|---|
| 自用住宅 | 2‰（千分之二） | 4,000 元 |
| 一般用地（基本稅率） | 10‰（千分之十） | 20,000 元 |
| 差額 | 5 倍 | 一般比自用多繳 16,000 元 |
一般用地適用累進稅率，超過累進起點地價的部分，稅率會逐級提高（最高 55‰）。但對大多數只有一塊自住土地的民眾來說，最重要的就是確認自己有沒有適用 2‰ 的自用住宅優惠稅率。
申請自用住宅優惠等於直接打 2 折，是地價稅最重要的節稅方式，沒有之一。
自用住宅優惠怎麼申請？
自用住宅優惠稅率 2‰ 需要主動申請，不會自動適用。符合條件後向土地所在地的稅捐稽徵處提出申請即可。
申請條件：
| 條件 | 規定 |
|---|---|
| 設籍要求 | 土地所有權人或其配偶、直系親屬需在該地設有戶籍 |
| 使用限制 | 無出租、無營業使用 |
| 面積限制（都市） | 土地面積不超過 300 平方公尺（約 90.75 坪） |
| 面積限制（非都市） | 土地面積不超過 700 平方公尺（約 211.75 坪） |
| 戶數限制 | 每人限一處適用自用住宅 |
申請方式：
- 臨櫃申請：攜帶身分證、土地所有權狀影本，至土地所在地稅捐稽徵處填寫申請書
- 線上申請：透過各縣市稅捐處網站或「地方稅網路申報」系統
- 申請時限：在每年 9 月 22 日前提出申請，當年度就能適用；逾期則從次年度才開始適用
一經核准，持續適用：只要條件沒有改變（沒有遷出戶籍、沒有出租營業），不需要每年重新申請。
常見失去資格的情況：
- 將房屋出租（即使只租一間房間）
- 設籍人遷出戶籍
- 部分空間作為營業使用（如開設工作室）
- 同一人在其他地方也申請自用住宅（一人限一處）
2026 年公告地價有調整嗎？
公告地價每 2 年調整一次（逢奇數年公告），最近一次調整為 2025 年，下次調整為 2027 年。2026 年沿用 2025 年公告的地價。
2025 年公告地價調整情形（影響 2025-2026 年地價稅）：
| 縣市 | 調整幅度 | 影響 |
|---|---|---|
| 台北市 | 上漲約 3.9% | 地價稅相應增加 |
| 新北市 | 上漲約 2.5% | 微幅增加 |
| 台中市 | 上漲約 3.2% | 中部房市熱區漲幅較明顯 |
| 高雄市 | 上漲約 2.8% | 南部穩步成長 |
| 全國平均 | 上漲約 2.3% | 整體微幅上調 |
公告地價上漲對稅金的影響： 假設你的土地申報地價原本是 160 萬，公告地價調漲 3% 後，申報地價變為 164.8 萬。如果適用自用住宅 2‰，地價稅從 3,200 元增加到 3,296 元，增加約 96 元。影響幅度不大，但如果是一般用地 10‰，增加金額就會明顯一些。
地價稅和房屋稅有什麼不同？
很多人搞混地價稅和房屋稅，其實它們是兩種完全不同的稅，買了房子兩種都要繳。
| 比較項目 | 地價稅 | 房屋稅 |
|---|---|---|
| 課稅對象 | 土地 | 房屋（建物） |
| 計算基礎 | 申報地價 × 稅率 | 房屋現值 × 稅率 |
| 繳納時間 | 每年 11 月 | 每年 5 月 |
| 課稅期間 | 1/1～12/31 | 7/1～隔年 6/30 |
| 自住優惠稅率 | 2‰ | 自住 1.2%（2026 年起新制為 1%） |
| 一般稅率 | 10‰～55‰（累進） | 非自住 2%～4.8% |
| 主管機關 | 地方稅捐稽徵處 | 地方稅捐稽徵處 |
簡單記法：
- 5 月繳房屋稅（課房子）
- 11 月繳地價稅（課土地）
- 兩者都有「自住優惠」，都需要另外申請
買了房子後，每年要繳的持有稅就是這兩種。如果再加上房貸利息，就是持有房產的三大固定支出。詳細的房屋稅計算方式，可以參考 房屋稅試算。
地價稅的累進稅率怎麼算？
一般用地的地價稅採累進稅率，超過一定金額的部分適用更高稅率。這個制度主要是針對持有大量土地的地主，一般自住民眾影響不大。
累進稅率級距表：
| 級距 | 課稅地價範圍 | 稅率 |
|---|---|---|
| 第 1 級 | 累進起點地價以下 | 10‰ |
| 第 2 級 | 超過累進起點地價未達 5 倍 | 15‰ |
| 第 3 級 | 超過累進起點地價 5 倍～10 倍 | 25‰ |
| 第 4 級 | 超過累進起點地價 10 倍～15 倍 | 35‰ |
| 第 5 級 | 超過累進起點地價 15 倍～20 倍 | 45‰ |
| 第 6 級 | 超過累進起點地價 20 倍以上 | 55‰ |
什麼是累進起點地價？ 累進起點地價由各縣市政府每 2 年公告，是根據該縣市所有土地的平均地價計算而來。每個縣市的金額不同。
對一般民眾的影響： 如果你名下只有一塊自住的土地，通常不會超過累進起點地價，適用基本稅率 10‰ 即可。累進稅率主要影響的是擁有多筆土地的大地主。
提醒： 同一縣市、同一人名下的所有土地會合併計算地價總額，再套用累進稅率。所以如果你在同一縣市有多筆土地，加總後可能適用更高級距的稅率。
地價稅節稅技巧
技巧一：申請自用住宅優惠（最重要！）
自用住宅稅率 2‰ 是一般稅率 10‰ 的五分之一，這是效果最顯著的節稅方式。務必確認：
- 本人、配偶或直系親屬有在該地設籍
- 沒有出租或營業使用
- 在 9 月 22 日前向稅捐處申請
技巧二：確認戶籍設籍正確
很多人買了新房後忘記遷戶籍，或者家人的戶籍遷走後忘記補設。只要該地址上有土地所有權人本人、配偶或直系親屬（父母、子女）的戶籍即可。
技巧三：避免被認定為營業使用
如果你在家工作且有登記營業地址，稅捐處可能將部分土地認定為營業使用，無法適用自用住宅優惠。建議將營業登記地址設在其他地方。
技巧四：共有土地的處理
如果土地是與他人共有，每位共有人可以就自己持分的部分，個別申請自用住宅優惠。例如兄弟共同繼承一塊土地，各持分 1/2，兩人都可以各自申請 2‰ 的優惠稅率。
技巧五：注意逾期申請只能從次年適用
自用住宅的申請每年有截止日（9 月 22 日），如果錯過了，即使條件都符合，也只能從下一個年度開始適用優惠稅率。新買的房子記得第一時間就去申請。
技巧六：善用地價稅信用卡繳款
雖然不能減少稅額，但用特定信用卡繳地價稅可以享有分期 0 利率或現金回饋。以地價稅 20,000 元為例，1% 回饋也有 200 元，聊勝於無。