房地合一稅試算 2026｜持有年限、稅率一次看

房地合一稅是出售房地產（房屋 + 土地）時，針對交易所得（賣價 − 買價 − 費用）課徵的所得稅。2016 年 1 月 1 日起實施，2021 年 7 月 1 日起適用 2.0 新制。 資料來源：財政部房地合一稅專區

課稅所得 = 成交價 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額 應繳稅額 = 課稅所得 × 適用稅率 可扣除的費用有哪些？ 仲介費 代書費、規費 裝修費用（需有發票或收據） 房貸利息（不可扣除） 若無法提供費用證明，可按成交價的 3% 計算（上限 30 萬元）。

所有權移轉登記日（過戶日）次日起 30 日內，向戶籍所在地國稅局申報。 即使賣屋虧損（無獲利），仍然要申報。虧損可以在 3 年內用來抵減未來的房地交易所得。

繼承取得：持有期間可合併計算（被繼承人持有期間 + 繼承人持有期間） 贈與取得：持有期間從受贈日起算，取得成本以贈與時的公告現值計算

持有超過 5 年再賣：稅率從 35% 降到 20% 善用自住優惠：設籍滿 6 年，400 萬以下免稅 保留裝修單據：增加可扣除費用 善用虧損扣抵：3 年內可抵減其他房地交易所得

房地合一稅是什麼？

房地合一稅是出售房地產（房屋 + 土地）時，針對交易所得（賣價 − 買價 − 費用）課徵的所得稅。2016 年 1 月 1 日起實施，2021 年 7 月 1 日起適用 2.0 新制。

資料來源：財政部房地合一稅專區

符合自住條件且持有並設籍滿 6 年：

自住條件：本人、配偶或未成年子女設籍，且無出租、營業使用。

課稅所得 = 成交價 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額
應繳稅額 = 課稅所得 × 適用稅率

若無法提供費用證明，可按成交價的 3% 計算（上限 30 萬元）。

所有權移轉登記日（過戶日）次日起 30 日內，向戶籍所在地國稅局申報。

即使賣屋虧損（無獲利），仍然要申報。虧損可以在 3 年內用來抵減未來的房地交易所得。

是的。2021 年 7 月 1 日起，預售屋換約轉讓也納入房地合一稅，持有期間從原始簽約日起算。

以上計算結果僅供參考，實際金額以政府機關或相關單位公告為準。