租屋修繕誰負責？2026 房東 vs 房客的法律界線

民法怎麼規定？房東的修繕義務

根據《民法》第 429 條：

租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。

白話來說，房東有義務維持出租的房屋在可正常使用的狀態。如果房屋本身的設備故障或自然損壞，原則上應由房東負責修繕。

另外，《民法》第 430 條也規定，如果租賃物需要修繕，房客已通知房東但房東遲不處理，房客可以自行修繕並從租金中扣除費用。

要注意的是，如果租約中有特別約定修繕責任的分配方式，原則上以契約為準。但如果契約條款明顯不合理（例如「所有修繕一律由房客負擔」），在司法實務上法院可能認定該條款顯失公平而不予適用。

哪些算房東該修？哪些算房客該修？

修繕責任的劃分核心原則是：房屋本體與原有設備的自然損耗由房東負責，房客使用不當造成的損壞由房客負責。

灰色地帶怎麼判斷？

有些情況不容易歸責，常見的灰色地帶包括：

• 冷氣濾網清洗：屬日常保養，通常由房客負責；但如果冷氣因長年未保養而故障，責任可能回到未盡告知義務的一方
• 排水孔阻塞：如果是毛髮堆積，通常由房客處理；如果是管線結構問題，由房東處理
• 紗窗破損：正常使用下的老化由房東負責，但如果是寵物抓破則由房客負責

建議： 在簽約時就將這些灰色地帶項目明確寫入契約附件，避免日後爭議。

房東不修怎麼辦？三步驟處理流程

第一步：書面催告

口頭通知容易沒有證據。建議以下列方式正式催告房東：

1. 用 LINE 或簡訊文字通知（截圖保存）
2. 寄存證信函（郵局辦理，約 50-100 元）
3. 內容載明：損壞項目、發現日期、請求修繕期限（通常給 7-14 天）

第二步：自行修繕並扣抵租金

如果催告後房東仍不處理，依《民法》第 430 條，房客可以：

1. 自行找合格師傅修繕
2. 保留所有收據與維修紀錄
3. 從下期租金中扣除修繕費用
4. 書面通知房東扣抵明細

重要提醒： 自行修繕前務必先完成書面催告並保留證據，否則日後若有爭議，可能無法主張扣抵。

第三步：終止契約

如果房屋的損壞已嚴重影響居住安全或正常使用（例如嚴重漏水、電線走火風險），且房東經催告仍不修繕，房客可依《民法》第 424 條主張終止租約，並要求房東退還押金。

修繕費用的注意事項

無論是房東或房客負責修繕，以下原則都適用：

• 保留收據正本：維修費用的發票或收據是日後舉證的關鍵
• 拍照錄影存證：修繕前後都要拍照，記錄損壞狀況與修復結果
• 找合格業者：尤其是水電、瓦斯相關修繕，應找有證照的師傅
• 費用合理性：自行修繕扣抵租金時，費用須在合理範圍內，建議取得 2-3 家報價比較
• 大型修繕先溝通：超過數千元的修繕，即使法律上可自行處理，仍建議先與房東溝通修繕方案

常見糾紛案例與處理方式

案例一：熱水器壞了房東拖了兩個月

房客 A 通知房東熱水器無法點火，房東口頭說會處理但遲遲未修。正確做法：發存證信函催告、限期 14 天內修繕，逾期自行找師傅更換並從租金扣除。

案例二：房客要求房東換新冷氣

房東提供的冷氣雖然老舊但仍可運作，房客希望換新。這種情況下房東沒有義務換新，只要維持「堪用狀態」即可。但如果冷氣頻繁故障、維修費用已超過換新成本，可以合理主張更換。

案例三：退租時房東要求房客負擔所有修繕

房東主張牆壁髒汙、地板刮傷都要房客賠償。實務上，法院會區分「正常使用的自然耗損」與「超出正常使用的損壞」，前者由房東吸收，後者才由房客負責。

如何預防修繕糾紛？

1. 入住前詳細點驗：逐項檢查並拍照存證，雙方簽名確認（參考搬入點驗清單）
2. 簽約時明確約定：在租約中列出房東提供的設備清單，並約定修繕責任歸屬
3. 使用內政部定型化契約：內政部版本的租約範本對修繕責任有較平衡的規範
4. 日常維護紀錄：定期保養冷氣、清理排水孔等，保留保養紀錄
5. 建立溝通管道：與房東保持文字溝通紀錄，避免口說無憑

常見問題

租約寫「修繕一律由房客負擔」有效嗎？

形式上契約自由，但如果條款明顯不合理，法院可能依《民法》第 247-1 條認定顯失公平而無效。尤其是涉及房屋結構安全的修繕，很難完全轉嫁給房客。

房東可以指定特定師傅來修嗎？

可以，但房東不能藉此拖延修繕。如果房東指定的師傅遲遲無法到場，房客催告後仍可自行找人處理。

修繕期間可以減少租金嗎？

如果修繕導致房屋部分無法使用（例如廁所無法使用需另外借用），房客可以主張依《民法》第 435 條請求減少租金。

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