契稅（最大的一筆稅）項目說明稅率房屋評定現值 × 6% 誰付買方什麼時候付過戶前，向稅捐處繳納為什麼是「房屋評定現值」不是「成交價」？這對買方有利——房屋評定現值通常只有市價的 20-40%，所以實際繳的契稅比你想像的少。範例：成交價 1,000 萬的房子，房屋評定現值可能只有 200 萬，契稅 = 200 萬 × 6% = 12 萬元。印花稅項目說明稅率公契價格 × 0.1% 金額通常只有幾百到幾千元誰付買方金額小到可以忽略，但法律上是必要的。地政規費（過戶登記費+設定登記費）項目計算方式範例金額土地登記規費申報地價 × 0.1% 約 5,000-10,000 建物登記規費房屋評定現值 × 0.1% 約 2,000-5,000 抵押權設定規費貸款金額 × 1.2 × 0.1% 約 8,000-10,000 合計 — 約 1.5-2.5 萬代書費（地政士費用）服務內容費用過戶登記 10,000-15,000 抵押權設定 5,000-8,000 稅費代繳代辦 3,000-5,000 合計約 2-3 萬代書（地政士）負責幫你處理所有的過戶文件和登記手續。理論上你可以自己去地政事務所辦，但流程複雜且容易出錯，花 2-3 萬請專業的代書處理是值得的。仲介通常會推薦他合作的代書。你可以用，但也可以自己找——比較一下價格，差距通常不大。仲介費項目行情說明買方仲介費成交價 1-2% 多數行情是 1% 賣方仲介費成交價 3-4% 賣方付比較多買方在 1,000 萬的房子付 0-20 萬可以議價仲介費可以談嗎？可以。法律沒有規定仲介費的比例，只要雙方同意就好。在買方市場（房子賣不好的時期），仲介費有談判空間。直接買（自售屋）則完全不用付仲介費。房貸相關費用項目金額說明銀行開辦費/帳管費 5,000-10,000 一次性鑑價費 0-5,000 部分銀行免收火災+地震基本險 2,000-4,000/年貸款期間強制投保火險和地震險是房貸期間銀行強制要求的——這是保護銀行的抵押品（你的房子），不是保護你。費用不高，不用太在意。

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買房除了房價還要付多少？契稅、代書費、仲介費一次算清

Q: 買房費用全覽（以房價 1,000 萬為例）

費用項目 金額 何時支付 必要程度 頭期款 200-300 萬（20-30%） 簽約~交屋 必要 契稅 約 12 萬 交屋前 法定必繳 印花稅 約 1,000 元 交屋前 法定必繳 地政規費（過戶） 約 1-2 萬 交屋時 法定必繳 代書費 2-3 萬 交屋時 幾乎必要 仲介費（買方） 0-20 萬（0-2%） 簽約時 透過仲介才有 房貸開辦費 5,000-10,000 核貸後 銀行收取 火險+地震險 約 2,000-4,000/年 核貸後每年 房貸強制 管理基金（大樓） 3-10 萬 交屋時 社區規定 裝潢費 50-200 萬 交屋後 看個人需求 家電家具 10-50 萬 入住前 看個人需求 不含裝潢的必要額外費用合計：約 20-40 萬 含基本裝潢的全部費用合計：約 70-240 萬 也就是說，買 1,000 萬的房子，你至少要準備 220-340 萬的現金（頭期+雜費），不是只有頭期款 200 萬。

Q: 常見問題 FAQ

Q：買預售屋和中古屋的費用差在哪裡？ A：最大的差異在「付款節奏」和「裝潢費」。預售屋的頭期款是分期繳（工程期間分 3-5 次），現金壓力分散在 2-3 年內。但交屋後通常要自己裝潢（預售屋多半是毛坯或簡配交屋），裝潢費可能 80-200 萬。中古屋的頭期款是一次繳清（簽約+用印+完稅+交屋在 1-2 個月內），現金壓力集中。但如果前屋主的裝潢還能用，你可能只需要局部翻新，裝潢費 20-80 萬。另外，中古屋有仲介費（買方 1-2%），預售屋直接跟建商買通常沒有仲介費。總費用差異不大，但時間分佈不同。 Q：房貸成數 8 成，頭期款到底要多少？ A：表面上 1,000 萬的房子貸 8 成，頭期款是 200 萬。但加上前面列的所有費用（契稅 12 萬+代書 3 萬+規費 2 萬+仲介費 10 萬+開辦費 1 萬+管理基金 5 萬），實際要準備的現金是 233 萬。如果你打算做基本裝潢（50 萬），就是 283 萬。所以常聽到的「頭期款只要 2 成」其實是低估——實務上你要準備房價的 25-30% 的現金才安全。而且銀行鑑價可能低於成交價（特別是老公寓），實際貸款成數可能只有 7-7.5 成，頭期款還要再多。 Q：這些費用裡哪些可以報稅扣除？ A：很遺憾，多數買房費用不能報稅扣除。唯一可以扣的是：每年的房貸利息（列舉扣除，上限 30 萬/年，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額）。契稅、代書費、仲介費、裝潢費都不能報所得稅扣除。但如果你未來賣房，這些費用可以列入「取得成本」，降低房地合一稅的稅基——所以所有的收據和發票都要保存好。特別是裝潢費的發票，未來賣房時可以用來減少資本利得稅。

Q: 延伸閱讀

買房要準備多少錢？頭期款完整試算 買房流程完整攻略 新青安貸款完整攻略 首購族完整指南 房貸試算器

很多人存夠了頭期款就興沖沖去看房子，到了簽約那天才發現：除了房價，還有契稅、印花稅、代書費、仲介費、規費、火險、裝潢……加一加又多了好幾十萬。

這不是黑心仲介要坑你——這些費用每一筆都有法律依據，只是沒有人在你看房的時候跟你講清楚。結果就是：頭期款存了 200 萬，結果還要再拿出 50-80 萬付各種雜費，最後現金見底、房子還沒裝潢就開始吃泡麵了。

這篇文章把買房從頭到尾的所有費用列出來，以 1,000 萬的房子為例，讓你知道到底要準備多少錢。

買房費用全覽（以房價 1,000 萬為例）

費用項目	金額	何時支付	必要程度
頭期款	200-300 萬（20-30%）	簽約~交屋	必要
契稅	約 12 萬	交屋前	法定必繳
印花稅	約 1,000 元	交屋前	法定必繳
地政規費（過戶）	約 1-2 萬	交屋時	法定必繳
代書費	2-3 萬	交屋時	幾乎必要
仲介費（買方）	0-20 萬（0-2%）	簽約時	透過仲介才有
房貸開辦費	5,000-10,000	核貸後	銀行收取
火險+地震險	約 2,000-4,000/年	核貸後每年	房貸強制
管理基金（大樓）	3-10 萬	交屋時	社區規定
裝潢費	50-200 萬	交屋後	看個人需求
家電家具	10-50 萬	入住前	看個人需求

不含裝潢的必要額外費用合計：約 20-40 萬 含基本裝潢的全部費用合計：約 70-240 萬

也就是說，買 1,000 萬的房子，你至少要準備 220-340 萬的現金（頭期+雜費），不是只有頭期款 200 萬。

各項費用詳解

契稅（最大的一筆稅）

項目	說明
稅率	房屋評定現值 × 6%
誰付	買方
什麼時候付	過戶前，向稅捐處繳納

為什麼是「房屋評定現值」不是「成交價」？ 這對買方有利——房屋評定現值通常只有市價的 20-40%，所以實際繳的契稅比你想像的少。

範例： 成交價 1,000 萬的房子，房屋評定現值可能只有 200 萬，契稅 = 200 萬 × 6% = 12 萬元。

印花稅

項目	說明
稅率	公契價格 × 0.1%
金額	通常只有幾百到幾千元
誰付	買方

金額小到可以忽略，但法律上是必要的。

地政規費（過戶登記費+設定登記費）

項目	計算方式	範例金額
土地登記規費	申報地價 × 0.1%	約 5,000-10,000
建物登記規費	房屋評定現值 × 0.1%	約 2,000-5,000
抵押權設定規費	貸款金額 × 1.2 × 0.1%	約 8,000-10,000
合計	—	約 1.5-2.5 萬

代書費（地政士費用）

服務內容	費用
過戶登記	10,000-15,000
抵押權設定	5,000-8,000
稅費代繳代辦	3,000-5,000
合計	約 2-3 萬

代書（地政士）負責幫你處理所有的過戶文件和登記手續。理論上你可以自己去地政事務所辦，但流程複雜且容易出錯，花 2-3 萬請專業的代書處理是值得的。

仲介通常會推薦他合作的代書。你可以用，但也可以自己找——比較一下價格，差距通常不大。

仲介費

項目	行情	說明
買方仲介費	成交價 1-2%	多數行情是 1%
賣方仲介費	成交價 3-4%	賣方付比較多
買方在 1,000 萬的房子付	0-20 萬	可以議價

仲介費可以談嗎？ 可以。法律沒有規定仲介費的比例，只要雙方同意就好。在買方市場（房子賣不好的時期），仲介費有談判空間。直接買（自售屋）則完全不用付仲介費。

房貸相關費用

項目	金額	說明
銀行開辦費/帳管費	5,000-10,000	一次性
鑑價費	0-5,000	部分銀行免收
火災+地震基本險	2,000-4,000/年	貸款期間強制投保

火險和地震險是房貸期間銀行強制要求的——這是保護銀行的抵押品（你的房子），不是保護你。費用不高，不用太在意。

容易被忽略的隱藏費用

管理基金（新大樓必看）

新社區交屋時通常要繳一筆「管理基金」，金額依社區規模和坪數計算，通常 3-10 萬。這筆錢是社區成立管委會的初始營運資金，不是每月管理費。

搬家費

不要小看搬家的費用——從舊家搬到新家，搬家公司加上打包材料，通常 1-5 萬。

水電瓦斯開戶

新屋可能需要開戶；中古屋需要過戶。費用不高但要跑好幾趟。

裝潢期間的雙重負擔

如果你是先買房再裝潢，裝潢期間（通常 2-4 個月）你要同時付房貸和原來的房租——這段「雙重負擔」的現金壓力很多人沒算到。

首購族的費用最小化策略

策略	省多少	怎麼做
仲介費談到 1%	省 5-10 萬	簽約前先談，不要簽完才問
多比較代書	省 5,000-10,000	問 2-3 家代書報價
新青安省利息	省數十萬	40 歲以下首購、貸款 800 萬以內
不買車位	省 80-200 萬	機車族或有月租車位選項時
裝潢分階段做	省現金壓力	先做必要的（廚衛、冷氣），其他慢慢來

常見問題 FAQ

Q：買預售屋和中古屋的費用差在哪裡？ A：最大的差異在「付款節奏」和「裝潢費」。預售屋的頭期款是分期繳（工程期間分 3-5 次），現金壓力分散在 2-3 年內。但交屋後通常要自己裝潢（預售屋多半是毛坯或簡配交屋），裝潢費可能 80-200 萬。中古屋的頭期款是一次繳清（簽約+用印+完稅+交屋在 1-2 個月內），現金壓力集中。但如果前屋主的裝潢還能用，你可能只需要局部翻新，裝潢費 20-80 萬。另外，中古屋有仲介費（買方 1-2%），預售屋直接跟建商買通常沒有仲介費。總費用差異不大，但時間分佈不同。

Q：房貸成數 8 成，頭期款到底要多少？ A：表面上 1,000 萬的房子貸 8 成，頭期款是 200 萬。但加上前面列的所有費用（契稅 12 萬+代書 3 萬+規費 2 萬+仲介費 10 萬+開辦費 1 萬+管理基金 5 萬），實際要準備的現金是 233 萬。如果你打算做基本裝潢（50 萬），就是 283 萬。所以常聽到的「頭期款只要 2 成」其實是低估——實務上你要準備房價的 25-30% 的現金才安全。而且銀行鑑價可能低於成交價（特別是老公寓），實際貸款成數可能只有 7-7.5 成，頭期款還要再多。

Q：這些費用裡哪些可以報稅扣除？ A：很遺憾，多數買房費用不能報稅扣除。唯一可以扣的是：每年的房貸利息（列舉扣除，上限 30 萬/年，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額）。契稅、代書費、仲介費、裝潢費都不能報所得稅扣除。但如果你未來賣房，這些費用可以列入「取得成本」，降低房地合一稅的稅基——所以所有的收據和發票都要保存好。特別是裝潢費的發票，未來賣房時可以用來減少資本利得稅。