房客 - 舊金山

※ 引述《poohsan (Big)》之銘言：
: 請問大家
: 我房客說我製造太多聲音,擾亂他的安靜
: 所以他搬走,然後跟我要這月剩下的房租和押金外加兩天旅館費
: 這會部會太誇張
: 他有打電話給我,但是都沒留言,我根本不知道發生什麼事情,
: 然後我有打電話給他,他關機, 後來我回家跟他連絡到,他也一點
: 都沒提起,結果他隔天就搬走,然後寫了一封信說終止合約
: California law recognizes an implied warranty of quiet enjoyment, meaning
: that the landlord cannot interfere unreasonably with the tenant's use and
: possession of the premises. The events that transpired clearly breached this
: clause as they created an atmosphere of stress and fear that I cannot live
: with and thus forced me to terminate our agreement abruptly.
: 之後我打電話問他,他說如果不同意,他就說see you in the court.
: 我到底該如何楚理
: 謝謝大家



Covenant of quiet enjoyment 基本上是經過時代變遷的產物。
傳統上，房客與房東所簽的合約關係，是跟房東要進的義務是個別獨立的。
意思就是說，就算房子壞了，根本不能住，可是只要房客簽了契約關係，
房客就有責任要把房租付完。這就是當時所謂的 “合約自主論 (freedom
of contract)” 。這理論的基礎就是雙方是同等的，都是有智慧的成年人了，
自己有判斷的能力並且應對自己所承認的事負責，而政府在這方面不應該插手。
此理論運行了近百年，後來到了經濟大蕭條時代，漸漸發生了大問題，這問題
就出再很多情形下合約雙方並不是這樣的"同等"。例如雇主跟雇員的關係
(在大蕭條時代 雇主大量壓低薪資 你不要後面一堆人排隊
造就了後來的最低薪資制度 )，或是消費者跟大企業 (這到現在還是很bias
一堆不簽不行的約，手機，電力，網路，電視等等，又臭又長的約，正常人根本無法看懂
) 或是房東與房客的關係。所以過了七十年代，最高法院跟政府開始正視
消費者弱勢的問題，並且訂定相關辦法來保護消費者，Covenant of quiet
enjoyment 便是其中之一。

Sorry，廢話講太多，直接進到 Covenant of quiet enjoyment 的要件好了
The landlord could breach this covenant of quite enjoyment
either by: (1) Actual eviction (2) Constructive eviction。
Actual eviction不在本案的討論範圍，本案應屬於constructive eviction，
亦即房東之某些行為造成房客"形式"上的被驅逐出去，例如沒有熱水，
陽台崩塌等等。　constructive eviction必須"同時"具有下面幾項條件


(1) Substantial interference with use and enjoyment of premises.
在本例子就是指房東所發生的噪音。的確，noise could be one source
of interference，在以前的例子中，就有房東把隔壁房子租給Pub，
造成房客夜晚無法入睡，而房客因而勝訴，但是，有個重點就是這個
interference必須要”permanent”， 至少持續一段時間，而不是偶發性的
（例如熱水壞了或是陽台壞了，你不去修就是永遠不會好）。所以在本例子中，
房東的吵鬧聲不太可能會變成Substantial interference。
但是若是房東惡意的話，那又另當別論

(2) By landlord or landlord’s agent or someone under the LL’s control.
　　　這條符合，畢竟問題就是房東本身，如果是不相關第三者所造成的問題，
房東理當不用負責。

(3) Notice to landlord
不清楚，房東說他沒接到電話，不知是否有其他告知方式，
不便評論，但是若notice是reasonable的話，房東就算沒接電話
也算有notice 到了，但是這一點通常還包含了“房客必須給房東時間
或機會去修正錯誤”若房客連一點時間都不給就走人了　這樣就說不過去了。　

(4) Prompt abandonment
房客必須真的離開房子，(若是還住在房子就表示情況你還可以忍受，
表示問題沒那模嚴重)，這條件在本例中符合，小弟認為房客有請
高人指點過(還跑去住了旅館，蠻強的，因為有收據如果勝訴可以跟
房東charge這些錢，一般來說你住不下去應該會到朋友家窩個幾晚吧，
看事情怎樣解決在說，而不是先去住旅館吧) 。

以上幾個要件供房東參考，小弟不便對結果做評論，因為有時候事主提供的
資訊並不充分或是有bias ，並且沒有在兩造說法釐清之前通常無法有清楚的推論。　


不過，在這邊對房東有利的是Covenant of quiet enjoyment通常
不能當作cause of action (起訴原因) ，只能當作是affirmative defense.意
即當房客沒繳房租，房東去告他breach of contract 的時候，
他可以提defense 說他不繳房租是因為房子不能住，此時法官才會判斷
上面所列之四要件，來決定這defense是否成立。

所以如果你沒告他，他應該不會也不能為了這個告你，所以此時你就必須決定

1. 告他，到local的small claim court file a complain （因為金額小於七千元）
不用律師，自已把制式的表格填一填即可，並且把證據準備好，
想一下說詞即可　我記得Sunnyvale 有個self-service 中心，
不難，不過就是自己要衡量所花費的時間值不值得就是，再來就是有輸的風險
，可能還要退錢給對方並且附旅館錢等等。

2. 不告，沒收押金，對方應該沒有法子，畢竟是他先毀約在先，
除非他告你breach the Implied warranty of habitability
(這就是another story了，先假設不會成立，因為你必須違反加州的house
code，真的走這條再去查吧)。

以上希望有幫助。





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