[新聞] 給房客的建議@美國 - 紐約

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作者: almondroca (當個好專業經紀人) 看板: studyabroad
標題: [新聞] 給房客的建議@美國
時間: Wed Jun 10 02:48:17 2009

給房客的建議 (轉自美洲台灣日報電子報)

張茂麟（Tony M. Chang）律師

大部分被房東驅逐的房客，都是因為沒有付房租。小部分的房客被驅逐，是因為很多種原
因，例如違反租約、造成其他房客健康與安全上的危害或是與房東有個人產生爭執。

在大多數的州，對於沒有付房租的房客，都提供房東一個快速的驅逐程序。基本上，房客
會收到一個法律的通知，要求房客在一定期間內要付清積欠的房租，超過這個時間，若房
客還是沒有付款，房東就可以開始進行驅逐程序。很多時候，房東會先接受房客的部分付
款，並允許房客之後將餘額補齊。但是，再拿到確定判決之前，一旦房東接受了房客部分
的付款（不論金額多小），在大多數的州，若法院知情，法院都會撤銷房東驅逐的申請。
如果房東事後要請求剩餘的租金，必須一切程序從頭開始。

請注意，如果房客認為房東沒有盡到維修房子的義務，而不願意付房租，房客沒有權利單
方面的把錢先扣住，他必須把該房租放到一個信託帳號，最好放進去一個法院帳戶，並且
給房東適當的通知，以及不付房租的正當理由。如果房客不遵守每個州的法律程序，儘管
房客本來其實是願意付出全額的租金，房客還是會遭到房東合法的驅逐程序。

如果房客是因為沒有遵守租賃契約的條款而遭到驅逐，房客應該把租賃契約拿出來，確認
房東的指控是正確的，如果房客真的違反了契約規定，房客可以趕快改正缺失、或是取得
房東的例外允許、或是與房東協商提早搬離該房子。要留心的是，如果您明顯違反租約，
房東不僅可以把您驅逐，還可以在租約中繼續收您的租金，直到您的租約到期或是有新的
房客來接替您的房子。

舉例而言，如果租約上註明，房子不准養寵物，房客或許可以與房東協商，不論是多付一
點房租或是願意付多餘的清潔費，來交換養寵物的允許。真實人生，一位房客願意住在有
破碎地毯的公寓，來交換房東讓他養貓在此公寓。房東如果不答應這樣的請求，就必須多
花錢來整修地毯，而且，這樣的地毯狀況，也不會讓房東擔心養貓會損害地毯。

任何時刻，當房客向房東反應問題，應該都用書面的方式來反應，書面註明何時、他向誰
反映問題（如果房東授權管理人來管理時）、何時問題解決了、房東解決問題的方式是否
讓房客滿意等等。像這樣的問題，有可以導致房客想提早解約、或是要求房租的減少。所
以，當房客向房東反映問題的時候，應該書面記錄下房子所有的問題與如果房東不解決問
題，房客可能會採取的行動。當然，如果房客與房東關係良好，房客可以用電話或是親自
與房東反映問題，不過，如果房東對該問題沒有回應，或是房子上有很多的問題、或回報
問題對問題沒有多大的作用時，房客應該選擇書面方式來反應。最好的方法，是將所有的
問題，都用書面的方式來反應，雖然這樣的作法，可能會讓房東認為您很麻煩，而有可能
會破壞房東房客的良好關係。不過，為了保護自己，還是請都用書面文件來反應問題。

如果房客損害了房子的設施或是造成其他房客健康上的危害，那房東要驅逐房客，並不讓
人驚訝。如果您是因為這些損害房子的行為或是造成他人健康上危害的行為，遭到驅逐，
您有可能可以趕快維修房子或是改正危害的行為，來避免房東的驅逐程序。然而，大部分
的房東仍會依照常規的將您驅逐，儘管您最後已經改正問題。

有時候，房客會對房東的驅逐程序提出反訴，反訴主張房東的驅逐程序應該停止，因為房
東的行為是屬於報復性的驅逐行動－為了報復房客去檢舉房東房子上的違法事由。

在大部分的州，房客都有以下的權利：
* 有權房子有暖氣
* 有權房子有流動的水（冷水或熱水）
* 有權請求移除垃圾
* 有權擁有乾淨且安全的公共地區
* 有權居住在符合州規、地方建築法規與房屋規範的房子

當房客沒有上述的權利或是房東沒有遵守租約時，房客有權利要求減免房租。如果是小的
違規，那法院會判小部分的房租減免，如果房東的違法行為嚴重導致房客不能居住在該房
子，那法院有可能會判全部房租減免。

不論是房客告房東或是房東要驅逐房客，在準備進入訴訟程序前，房客應該收集好所有的
資料、並且在出庭前整理完畢。房客應該影印數份備份，將備份給法院存檔，或是影印當
證據資料給陪審團參考，甚至是交給對方律師。房客應該找出任何對他有利的證人，並且
透過法院傳喚其到庭作證（即使證人原本就願意出庭，法院的傳喚書可以讓證人的老闆願
意放人去出庭作證或是避免證人臨時因為怕房東報復而打消念頭的情況）。

本文由凱城法律事務所（Castellan Law Group, LLP）張茂麟（Tony M. Chang）律師提
供，電話：626-577-5533。

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